La trascrizione

     La trascrizione è un mezzo di pubblicità che si riferisce ai beni immobili e mobili registrati, funzionale ad assicurare la conoscibilità delle vicende relative a detti beni (Cass civ n. 15393/2002). L’istituto opera solo a ricorrere delle seguenti condizioni:

• acquisti a titolo derivativo (giova ricordare che i conflitti tra acquirenti a titolo originario acquirente a titolo derivativo sono risolti in base alle regole dell’usucapione).
• acquisti dal comune autore
• acquisti per atto tra vivi riconoscendo prevalenza a colui il quale abbia trascritto l’atto per primo a prescindere dalla sua buona o malafede al fine di garantire la certezza dei traffici commerciali che potrebbero essere intaccati dalle conseguenze applicative del principio del consenso traslativo (diversamente i conflitti tra acquirenti inter vivos e acquirenti mortis causa sono risolti secondo le regole dettate in materia successoria).

La trascrizione, di regola, costituisce un mezzo di pubblicità dichiarativa nel senso che serve a portare a conoscenza dei terzi e, quindi, rendere opponibili agli stessi terzi, gli atti compiuti dall’imprenditore. Tale efficacia dichiarativa è di due tipi:

1. efficacia negativa: gli atti soggetti a trascrizione ma non tempestivamente trascritti essendo inopponibili a chi abbia acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo;
2. efficacia positiva: in quanto nei confronti di colui che ha trascritto il proprio titolo sono inopponibili le successive iscrizioni o trascrizione di diritti acquistati dallo stesso dante causa, pur ove l’acquisto risalga a data anteriore a quella del titolo trascritto.

Sono soggetti a trascrizione,  se hanno forma di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente:

• gli atti produttivi degli effetti tassativamente elencate dall’articolo 2643 cc, nonché i contratti preliminari relativi a tali atti. La trascrizione del contratto preliminare, come quella del contratto di locazione ultranovennale costituisce una deroga alla regola dell’anno non trasferibilità dei negozi produttivi di effetti meramente obbligatori;
• talune domande giudiziali ex art. 2652 cc, ove si riferiscano ai diritti menzionati nell’art. 2643 cc. In questo caso, la trascrizione funziona da prenotazione, nel senso che la successiva sentenza di accoglimento della domanda trascritta è opponibili ai terzi che abbiano, successivamente a detta trascrizione, acquistato diritti sul bene oggetto della controversia. L’efficacia temporale della trascrizione degli atti giudiziari è di vent’anni ed è rinnovabile (art. 2668 bis cc);
• Le sentenze di cui al n. 14 dell’art. 2643 cc e quelle da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione o uno dei diritti indicati nell’art. 2643, nn. 1, 2,4 cc;
• gli atti interrogativi del corso dell’usucapione;
• se aventi ad oggetto beni mobili, l’atto di costituzione di fondo patrimoniale, le convenzioni patrimoniali che escludono i beni stessi della comunione legale, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione nonché gli atti di acquisto di beni personali secondo le lettere C, D, F dell’articolo 179 cc;
• l‘atto di accettazione dell’eredità  e l’atto di acquisto di legato;
• l’atto di divisione di beni immobili e l’atto di opposizione della stessa;
• gli atti di destinazione di cui all’art. 2645 ter cc e gli atti costitutivi di vincolo pubblici ex 2645 quater cc.

    Poiché il sistema della trascrizione è organizzato su base personale, per stabilire chi prevalga tra più acquirenti in conflitto tra di loro è necessario poter sempre risalire la catena, per un periodo di vent’anni fino a giungere al comune autore, salvo quanto previsto dall’articolo 2650,  secondo comma, cc  l’effetto di prenotazione scaturente dalla trascrizione opera da un soggetto senza che sia stato trascritto l’acquisto del suo dante causa, cui potrà comunque provvedere egli stesso e ogni altro interessato.

              Art. 2650. (Continuita’ delle trascrizioni).

   Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto e’ soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non e’ stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.

Quando l’atto anteriore di acquisto e’ stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644.

L’ipoteca legale a favore dell’alienante e quella a favore del condividente, iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.

      Facciamo un esempio: ipotizziamo che Tizio vuole acquistare da Caio un immobile e desidera sapere se questi è realmente proprietario in forza di acquisto a titolo derivativo. Innanzitutto deve verificare che non sia stato trascritto alcun acquisto contro di lui dopodiché Tizio dovrà accertare se l’acquisto di Caio da parte di Mevio sia stato trascritto a favore del primo e contro il secondo prima di qualsiasi altro acquisto con esso incompatibile. Ulteriormente Tizio dovrà procedere in tali indagini risalendo l’intera catena degli acquisti fino ad arrivare al primo proprietario che abbia acquistato il bene a titolo originario ovvero rispetto al quale sia maturato il periodo utile per l’usucapione.

    Alla funzione tipica della trascrizione si aggiungono le ulteriori seguenti funzioni:

• perpetuatio iurisdictionis: a norma dell’articolo 2653 nn. 1 e 2 cc la sentenza pronunciata contro il convenuto di una domanda di rivendica o di accertamento di diritti reali su beni immobili o di devoluzione del fondo in enfiteusi è opponibile a tutti coloro che abbiano trascritto il proprio acquisto dopo la trascrizione della domanda stessa;
• opponibilità di vincoli di indisponibilità talvolta la trascrizione assolve la funzione di rendere opponibili ai terzi un vincolo di indisponibilità del diritto sul bene immobile (Cass civ. n. 577703/2014);
• opponibilità dell’effetto interruttivo dell’usucapione: la trascrizione degli effetti e delle domande che interrompono il corso dell’usucapione ha effetto solo nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti dal possessore in base ad un atto trascritto o iscritto in epoca successiva alla trascrizione dell’atto o della domanda produttivi del suddetto effetto (art. 2653 n. 5 cc).
• Di regola la trascrizione non ha funzione sanante presupponendo sempre negli acquisti a non domini un titolo di acquisto perfettamente valido ed efficace. Solo eccezionalmente unita ad altri requisiti produce l’effetto di rendere in opponibili ai terzi su acquirenti il vizio dell’atto, che tra le parti rimane invalido.

La trascrizione si esegue presso la conservatoria dei registri immobiliari del luogo in cui è situato il bene, recando con sé duplice copia della nota di trascrizione con allegato:

• ove oggetto della trascrizione sia un atto tra vivi: la copia autentica del titolo, se si tratta di atto pubblico, di sentenza, ovvero l’originale del titolo se si tratta di scrittura privata;
• ove oggetto della trascrizione sia una domanda giudiziale, la copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica della controparte;
• ove oggetto della trascrizione sia un atto mortis causa l’atto di accettazione dell’eredità, corredato dal certificato di morte del de cuius e copia o dall’estratto autentico del testamento se l’acquisto segue in base ad esso.

 

Le norme sulla trascrizione operano unicamente nei rapporti con i terzi e mai tra le parti contraenti le quali, tra loro, sono tenute a rispettare il vincolo contrattuale, purché validamente formato, indipendentemente dalla sua trascrizione non meno ( Cass. civ. n. 4142/76)

Anche la trascrizione mobiliare ha funzione di pubblicità dichiarativa: è organizzata su base reale (anziché personale) e ha ad’oggetto beni immobili di particolare importanza in ragione del loro valore economico ovvero della loro particolare natura.

L’ intavolazione invece è un sistema di pubblicità vigente nelle province di Trentino Alto Adige organizzato su base reale  avente efficacia costitutiva.

(Immagine web)