Lo sfratto per morosità (art. 658 cpc) è il sistema più rapido per ottenere, in tempi ragionevolmente brevi, la riconsegna da parte dell’inquilino moroso, del bene locato. I presupposti per procedere allo sfratto per morosità sono:
- La presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare
- il mancato pagamento del canone immobiliare, la cui misura per gli immobili di uso abitativo è stabilita dall’art. 5 della Legge n. 392/78 (cd Legge equo canone) in una mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista,”ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.
Solitamente il primo atto del proprietario dell’immobile nel caso di mancato pagamento del canone locatizio, consiste in una lettera di “messa in mora” inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si chiede il pagamento dei canoni arretrati avvisando che nel caso di mancato adempimento il contratto sarà risolto e che si procederà giudizialmente per ottenere la riconsegna dell’immobile.
Se la messa in mora non sortisce effetto, si può agire con l’atto di intimazione di sfratto per morosità nonché ex art 658 cpc con l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Entro circa un mese verrà fissata l’udienza di “convalida” dello sfratto dove si potrà verificare che:
- L’inquilino si presenti e faccia opposizione. In questo caso il giudice può decidere con ordinanza di concedere subito al proprietario l’immobile prima di procedere con la causa di opposizione;
- L’inquilino si presenti e saldi le morosità o chieda al giudice il cd “termine di grazia” cioè un termine non superiore a 90 giorni entro il quale pagare il debito, trascorso inutilmente il quale si potrà procedere con l’esecuzione per liberare l’immobile;
- L’inquilino non si presenti. In questo caso il giudice emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Una volta emessa l’ordinanza di sfratto se il conduttore moroso non libera l’immobile entro il termine in essa contenuto il locatore potrà procedere con la “monitoria di sgombero” ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore si recherà personalmente per eseguire lo sfratto.
E’ bene tener presente che poiché il termine per ottenere il rilascio di un immobile da parte di un inquilino moroso è di circa 6 mesi è opportuno farsi rilasciare una cauzione di almeno sei mesi alla data di stipula del contratto di locazione. Inoltre è consigliabile non aspettare oltre due mensilità non pagate prime di richiedere lo sfratto al fine di non perdere ulteriore tempo e denaro.
Dottssa Eva Simola
